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日前,本人刚撰文探讨《房价究竟何时见底?》,收到回复甚多,可见房市真是牵动万人心。其中追问的最多的是——如何把握低价买房的时机?

我认为,房子与股票、商品、外汇等投资品的走势都是一样的,要判断最低点与最高点,无疑是难似登天,即使碰巧遇上,那纯属运气,不可预期,也不可复制。

不过,“跌多了会涨,涨多了会跌“的市场规律总会生效,而历史又是不断在重复的:

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市场趋势形成不容易,一旦形成趋势,要逆转更为不易。

上述规律适用于一切投资市场,楼市、股市、汇市……无不如此。

众所周知,已经持续上涨二十年的国内房价前两年终于出现了拐点。踏入2023年,更是连被大家认为是“只涨不跌” 的深圳、上海等一线城市的二手房成交价也稳步下行。

根据笔者的亲身感知,上海许多小区一年来的房价下行幅度已经达到30%;根据公认价格真实的“贝壳找房”数据,深圳、南京等一、二线大城市不少小区的房价已经较几年前的最高点打了五折。也就是说,如果以25%的首付在最高点买房,那么房东就已经是被迫持有负资产了。

房价低迷之际,央行以及其它相关部门在五月份全面推出针对国内楼市的、被认为是“史无前例”的支持性举措。然而,这些举措并未能扭转房价下行的趋势。

显然,期待宏观政策的全面转向,会让房地产马上重回上升轨道是不现实的。笔者看好的一面,那就是宏观政策上的支持应出尽出,表明了央行以及各相关部门托市的决心。让我们可以不用担心地产市场崩盘。

多数国人资产集中在不同城市的住宅中,盼房价涨而让资产升值合情合理,但是时候面对现实,做些适当的重新配置以令自身的财富结构更均衡,更有利于抵御未来的市场波动。

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房子何时才真正值得买?

1、如果是刚需一族, 房子“买得起”就买

这是我反复强调的原则,如果买房不至于负担过高的债务而影响生活质量,那么自住的房子只要买得起随时可买。房贷如果可以轻松还得起,安居就不需焦虑。

管它房价涨跌呢?“涨”固欣然,“不涨”也淡然。无论房价今后是涨还是跌,都不影响房子本身的使用价值。

而且,现在得益于政策上的全面支持,降低首付,等于降低了上车门槛,贷款利率降低,等于降低了持有成本,对于以自用为目的的买房人而言不失为好事。

2、如果要买房投资, 必须考虑“性价比”

如果能找到核心城市中地段够好、价格合理、租金回报高的房子,那买房投资也不失为有效的资产配置组成部分。

投资买房,租金回报率才是真正的“锚”,与股票一样,房地产的短期价格走势由投资人的情绪以及资金的流向决定,长期而言其真正投资房产的价值在于稳定的租金回报。

而衡量房子是否值得投资的最重要指标,正是租金回报率。

以日本为例,1990年代初楼市泡沫破灭前夜,由于房价持续多年攀升,加上租金的涨幅远比不上房价,东京核心区公寓租金回报率低至2%左右;之后房价持续多年下跌,而租金回报率则不断上升,到2009年时租金回报率超过5%。此时,日元的无风险收益率仅在1%左右徘徊。结果,也就是这个时候房价真的见底了(如下图):

因此,在租金回报率远高于无风险收益率时,出手买房结果一般都挺好

在美国,情况也基本如此,在《房价究竟何时见底?》一文中,我有提到,在上一轮美国房价崩盘后,2012年,本人去考察了一趟,评估“抄底”机会,当时算过一笔账,房价大跌后,若是以当时市场价买入,买房后出租的租金回报扣除地税、管理费等成本后,租金回报率可以达到8%,而同期美元的无风险利率不足1%,同时借贷成本极低,对美国本地信用记录好的居民,房贷利率通常是2%左右。显然,当时买房的租金回报率远高于无风险收益率,也明显高于房贷利率,因此,我立马做出“果断买”的投资决定。

另外,投资房产的地段考量十分重要。以下是美国二线城市西雅图一处房屋过去十年实盘价格走势(如下图):

|数据来源:Zillow

值得留意的是,即便是十年间房价涨了不少,这套目前价值70万美元的房子,现在的租金估计每月有近3700美元,即使扣除地税、管理费等成本,房东的租金回报率也相对合理。

事实上,西雅图地区房价在2012年见底后持续稳步爬升,除了因租金回报合理而具有良好的性价比外,还因该市有传统的高端制造业(如波音公司)、有高端服务业、更有引领潮流的信息产业(亚马逊、微软)等实业支撑,城市居民的就业率相对高,租客的素质普遍比较高而且收入稳定。也有人口的净流入预期,对房价提供了足够的支持。

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若是买房投资,当地的专业管理不可或缺。 

在外地买房投资,特别是在自己不太熟悉的海外买房投资,虽然中介们都在拼命宣传回报潜力如何高,但隐含的各种风险不容小视。除了价格涨跌的市场风险外,当地的法律环境、社会人文环境等都构成必须的风险考量。

因此,在投资前必须咨询可靠的当地专业人士,以避免踩坑。以获得稳定的租金为目的来投资,长期的持续管理(如代理出租等)必不可少,这也是需要在当地有可靠的专业人士协助的。

总而言之,根据性价比、地段、专业管理等因素综合考虑后作出投资房产决定,长期持有是能获得合理回报的。特别是在房地产市场经历长期低迷后,房价处于低位,若出手买入则长期回报更为丰厚。

日本核心城市在2009~2013年,美国主要城市在2011~2013年,都曾经为投资人提供了这样“抄底”的好机会。

我相信,在未来,国内楼市一定会有让投资人低价买入而获得长期丰厚回报的好机会。到时大家按上述几条标准来把握就好。

在机会来临之前我们可以做点什么?日子该怎么过就怎么过呗。为房价下行而焦虑则大可不必。以下段子很能说明问题——

“知道上海比房价跌得更多的是什么?不是手表不是茅台,是人民广场相亲角里对男方的收入要求。以前是:月薪3万以上,有房,可有贷款。现在是:月薪1万,有房,绝不可有贷款。”

显然,随着房价的下行,成家立业的门槛也明显降低,我们还是好好享受生活吧。

再补充一句,我们常提到日本经济从1990年代起因房地产泡沫破灭而“失去了三十年”,本人在这三十年间多次走访日本发现:国民富足,社会有序,生活精致。大家反而还少了买不起房子的烦恼呢。生活过着过着,周期的力量就起作用了,无论是股市指数,还是核心城市一些核心地段的房价,都在不知不觉之间再次回到了高位。

他山之石,可以攻玉。

 

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黄凡

黄凡

278篇文章 17小时前更新

前德意志银行财富管理中国区总监。资深投资管理人,中国证券市场第一代的投资经理。

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