当今国内，来自高层的“房住不炒”的引导，终于得以落到实处了。

广大投资人认为国内房地产价格只涨不跌的思维定式已经被市场的现实教训而彻底扭转，成了真正的“过去式”。作为国人，始终有置业投资的情结。过往，每年的十二月份上海都举办海外地产投资展览，向国内投资人展示全球各国的房地产投资机会。2023年十二月，因众所周知原因停办3年的国际高端地产投资盛会再次在上海展览中心成功举办。

展览会中，世界各地的楼盘广告铺天盖地：有部分欧美澳新等地的，但更多的是日本与东南亚各国的……其实，经过过去二十年的持续上升，国内房地产的价格已经位于世界之巅，对于北上深等国内一线大都市而言，其房价之水平在2020年的峰值时已经是在世界范围无敌手了，唯一能与之比美的仅剩中国香港而已。本人常住上海，也多次到过纽约、伦敦、东京、温哥华等国际一线都市考察过当地的房价，基本能很负责任地得出结论：除了香港，国内一线城市的房价确实已经是雄踞全球首位了。

而国内一线城市的人均产值以及人均收入，离伦敦、纽约、东京等国际大都市还是有明显差距的。具体请参阅本人几年前的《北美调研：加拿大的房价》、《欧洲之行杂谈:房价》等原创文章中所载的详尽信息。在上述文章的结论中，我都曾明确指出：纽约，伦敦、东京、温哥华等地的房子无论是房子的质量、居住的舒适度、出租的回报率等都远超我们一线城市，如上海。

我个人认为，如果条件允许，对于手持N套房子的国内一线城市市民而言，从投资多元化角度，卖出部分房子而改持有欧美大城市的房子，从资产配置角度看是显然是非常合理的…..希望大家当时都听信了，也都有效执行了。那么到现在这个阶段，海外房地产还能参与投资么？哪些地方值得配置？该如何参与才能避险增利？我们先看美国：根据美国联邦住宅贷款抵押公司房地美的数据，进入2023年后，受美联储加息影响，美国30年期抵押贷款利率持续攀升，至10月底达到7.79%的顶点。

在此背景下，原本火热的楼市变凉了，好在房屋库存一直保持在历史低位，尽管利率的攀升令购房者的成本明显上升，导致销售量急剧下降。在低供应量和低需求量的组合下，美国房价仍然坚挺。以下是二线城市西雅图一处中产聚居地的房屋过去十年实盘价格走势（如图）：

可见房价从高位回落后，已经站稳并呈现回升态势，值得留意的是，这套目前价值65万美元的房子，租金估计能每月有近3500美元，即使扣除地税、管理费等成本，房东的租金回报率也足够合理。

因此预计，只要美国经济维持目前正常增长态势而利率保持稳定，2024年可能会是一个楼市相对“正常”的年份，买房投资回报率也有“正常”水平。

另外，随着全球央行提高利率以抑制通胀，许多经济体的房价早期已有所降温。

根据国际货币基金组织（IMF）的研究，2023年上半年，发达经济体的抵押贷款利率比上一年攀升了2个百分点以上，这导致2023年上半年瑞典、新西兰、加拿大、德国和澳大利亚的实际房价跌幅超过10%。相比之下，新加坡、日本、泰国和马来西亚等亚洲经济体则表现不错。

亚洲开发银行（ADB）在最近的一份报告中预计，2024年东南亚地区的国内生产总值（GDP）将增长4.7%，高于2023年的4.3%。IMF也预测，东盟地区经济增长率为4.6%。专业人士普遍认为，强劲的经济和外国直接投资的涌入将支撑该地区的楼市。其中，新加坡当仁不让地成为了热点：

根据新加坡市区重建局（URA）公布的数据，2023年第四季度，新加坡私人住宅物业指数与2022年同期相比上涨了6.73%，此前2023年第三季度、第二季度和第一季度的同比涨幅分别为4.37%、7.46%和11.44%。而从2016年到2022年，新加坡的住宅房地产价格累计上涨了37.5%。有些高不胜寒了。

过热的房地产市场促使新加坡政府不得不出台一系列楼市调控政策，这导致新加坡的房地产需求持续下降。

摩根士丹利（Morgan Stanley）在2023年11月份的一份报告中称，新加坡私人住宅价格七年来的历史性涨势已接近尾声，2024年新加坡房价可能会下降……。

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说到全球房地产投资，最值得我们关注的莫过于我们的东方邻居日本了。过去一年，由于日本央行维持超宽松货币政策，再加上日元疲软，日本房地产行业受到了投资者的青睐，成了2023年全球楼市的少数几个亮点之一。

日本是唯一维持低利率的发达经济体，去年日元贬值，外国买家的购买力因而增强，而外国人在日本购房也无限制，这些因素让日本去年也成了国际房产投资的主要目标国之一。房地产服务公司仲量联行（JLL）的研究数据表明，2023年第一季度，外国投资者对日本房地产市场的投资额比一年前翻了一番，达到20亿美元。该公司在一份报告中提到：“日本的房地产交易活动是2023年全球最强劲的，人们普遍认为利率政策使日本的房地产保持了韧性。”

近期，国内投资圈也越来越关注日本的投资机会，而代表日本股市的日经225指数近年来持续上升，国内投资人趋之若鹜，让日经ETF长期出现明显溢价；而身边的高净值人士朋友则更愿意直接到日本置业、投资。

我最近刚去了日本一趟亲身感知一下水温，并与一些当地专业人士作了深度交流。

众所周知，日本在进入长期衰退的“失去二十年”之前，曾经有过让全世界羡慕的繁荣。然而，随着资产泡沫的破灭，股市1989年底见顶、楼市1990年四季度见顶。而之后当局忽视了对金融系统的及时救助与不良资产清理，也没有大幅加杠杆支出刺激经济。结果就引致了长期的经济衰退。后来更是伴随人口的老化，导致资产价格长期低迷。

其间房地产投资人损失惨重。泡沫破灭后，由于大家疯狂抛售资产，仅仅3年时间东京房价下跌60%，之后直到2012年，几乎22年，整体表现为“L型”长期筑底的萎靡不振。

直到2012年底，推出“安培经济学“的三支箭（宽松货币政策、积极的财政政策，以及促进增长的结构性改革），经济基本面开始改善，资产价格开始回升。

股市方面，日经225指数从2012年的7000多点，猛涨到近日3万6千多点，翻了5倍。回到了1990年代初的高位。

楼市方面，2012也开始复苏，从2021年起进入“狂飙”，整体领涨的区域集中在“东京都市圈”。就在这一年，东京都市圈新房价格一下拉升到高点，已经超过了1990年资产泡沫顶峰时的最高点。

即便是在2022年和2023年上半年，在全球经济和楼市因利率大涨而进入调整的情况下，东京房价也丝毫没有停下来。过去1年，日本各大都市圈房价近年来全面上升。根据日本媒体最新报道：东京市中心的许多高层公寓楼，2023年一年房价涨幅达到了40%以上。

更官方的数据是，日本不动产研究院最新发布的《2023年上半年首都圈新建公寓楼市场动向》报告显示：

包括东京都、千叶县、埼玉县、神奈川县在内的东京首都圈，公寓楼平均每户价比2022年上半年增加了2363万日元（约118万元人民币），达到了8873万日元（约443万元人民币），一年间房价平均涨了26%。

而涨得更猛的是东京市中心房价：东京市中心高层公寓东京湾“晴海旗”滨海住宅区，曾经作为东京奥运会选手村，8000万日元的房子（净使用面积约95平方米，用我们的计算方法约是建筑面积130平方米），2023年底售价已经涨到了1亿3000万日元（约649万元人民币），整体价格涨了60%。

在实体经济方面，日本2023年实际GDP温和增长1%，也出现了2.9%的多年未见的消费物价指数涨幅，算是走出了持续多年的“通缩”了。

总体而言，从各种报告中可以清晰地看到日本经济持续复苏，商业用地的需求增加以及住宅市场的稳步攀升，投资人们信心在增强，整体市场展现出积极向上的态势。

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那么本人的亲身感受又如何？从观感上看，我认为，日本的经济复苏确实并非只是传说！

我从十五年前第一次走访日本起，曾多次走访这个东方的邻居。过往对日本的观感是社会有序、居民有礼、生活便利、物价稳定……这一切似乎与“繁荣”不沾边，高楼大厦有不少，但足够用了，新的建设几乎没有。

然而这次不一样了：坐高铁进入东京新干线站，抬头望去，四周都是在建的高楼以及建筑用的脚手架。就在日本皇宫前的广场，下沉式广场正在重建，我初略看了一下，十几台挖掘机同时工作。各项基建正在热火朝天地进行，看东京城建的观感，与本人十多年前到上海类似……

在东京与大阪等大城市，新大楼多了很多……

上图：东京新宿一角，背景中的新建高楼

尽管因为种种原因国内客人的日本游大幅减少，但日本大城市的外国游客打卡地如大阪心斋桥、道顿崛，东京的涉谷、新宿等每日游人熙熙攘攘，如过江之鲫……

上图：大阪地标心斋桥，人流熙熙攘攘

当地专业人士告诉我：现正在推动房地产建设的力量主要是城市翻新改造，昭和年代（1960-1980年代）是日本上一轮经济扩展的主升浪，大量的高楼在那时拔地而起，到现在已经进入房子重建阶段。因此解释了为何我们看到大城市的盖新楼热潮正如火如荼。

我也被告知：日本也正在逐步开放移民政策，鼓励IT等专业领域的人才定居。这些举措能在一定程度上改善社会人口结构老龄化与人口总数减少对经济增长的负面影响。人口问题的舒缓，也有利于楼市。

然而，日本当地专业人士们普遍敬畏地缘政治的潜在风险，也认为如果美国经济与中国经济出现问题的话，日本经济复苏也很可能不可持续……

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我认为，房地产对于国内富裕人士而言，是实现资产配置的多元化的有效手段。然而，必须在全球范围选择重点的潜力地区来投资。即使是确定了到某个国家、某个地区进行投资，也必须遵循以下原则：

一、地段一定是关键。

比如，如果到日本投资，必选东京等大都市的核心区域。历史经验告诉我们，人口净流入的地区房地产投资风险相对小，而长期回报潜力更大。在日本的“失去二十年”经济低迷期，东京的核心地区房价曾经也大跌，不过现在已经恢复并创历史新高了。而其它人口流出的地区房子则随时间的推移而价值持续归零。

我这次走访的其中一位日本专业人士就给了我一个活生生的例子：他记得小时候住在东京的远郊，就在1990年，他的父亲曾自豪地问他：你猜猜看我们的房子值多少钱？2百万多美元等值！我问他房子多大，他说按实际使用面积算140多平米。那也就是按上海的标准是近200平米建筑面积的大平层了。我告诉他在上海远郊这样的房子三年前价格就曾经奔3百万美元等值人民币去了。他有些惊讶地问，是否上海的地产泡沫曾经与东京相当？

后面他告诉我，到日本地产泡沫破灭后的1997年，他父亲把房子卖了，只拿到了60万美元等值的日币，他进一步告诉我，因为房子在东京远郊，非人口聚集之地，如果一直持有到现在估计只值30万美元了。幸运的是，他爸当时把卖房所得的钱在东京市中心又买了房，在这一轮复苏中已经让房价超三十年前的高点了。

二、性价比高是硬道理。

投资买房，租金回报率才是真正的“锚”，与股票一样，房地产的短期价格走势由投资人的情绪以及资金的流向决定，长期而言其真正投资房产的价值在于稳定的租金回报。因此，决定投资前必须做足功课。

三、当地的专业管理必不可少。

海外房地产投资回报潜力理论上虽然好，但各种风险不容小视。除了价格涨跌的市场风险外，当地的法律环境、社会人文环境等的都构成必须的风险考量。因此，在投资前必须咨询可靠的当地专业人士，以避免踩坑。房屋毕竟不同于股票，流动性相对弱，除非是准备用来自住，否则长期的持续管理（如代理出租等）必不可少，这也是需要在当地找到可靠的专业人士协助的。

目前，我们以肉眼可见近期国内的房价已经有了幅度比较大的降价，而A股市场更是挑战重重…… 如果我们走上“日式”的长调整周期，普通人该如何守护好自己的财富？资产的多元化配置是正道，而对于中产以上人士而言，虽然无论是国内房地产，还是全球房地产都是多元化配置中的可选项。

然而，具体策略上需把握好上面提到三点注意事项，三思而后行。