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为何楼市调控总成“空调”

本文仅为作者个人观点,与作者的雇主及其他任何机构无关

 

新的一轮以抑制房价上涨为目的的“国N条”刚出台,其中包含有征收增值部分20%的增值税的“重锤”,然而大众对这类“调控”都习以为常,极少有人对这次的举措能达到真正抑制房价上涨的效果抱以希望。而事实上,新政刚出,据报道京沪等地马上出现二手房的抢购潮。有心人算了一下,这已经是十年来的第九轮调控,十年来,房价屡调屡涨。为什么调控都成为了“空调”?皆因每次调控都避免触及地方政府和持有N套房的人士这两个既得利益者群体的利益。

 

国内房地产的泡沫积累至今,政府制定调控政策上的失误和落实政策方面的不力导致了调控的屡屡失效。为此,投资者群体中已形成了房价只涨不跌的预期。

 

十年以来,以调控“房价过快上涨”为目标的楼市新政不时出台。从提高首付比例、到限贷、到限购等等。然而,购房者们依然热情高涨,各次调控最终成为“空调”。到后来,房产税在上海重庆试点。实际上依然成为了“空调”。 这次的增值税“重锤”,也鲜有人认为会有实效。

 

为何调控屡屡落空,皆因没有调到点子上。历来的调控不外乎两个方面:

 

一是增加交易成本,具体表现为提高二套房首付和转让成本,再加上不痛不痒的“房产税”。但是,这些增加的成本都可以通过加价买卖(不降反升)而轻易化解! 超级温柔的只针对增量豪宅的上海版房产税既维护了既得利益者的利益,又没有对存量房的既得利益进行有效调控、合理调节。这次推出的增值税,不出意外地又会被转嫁到处于长期弱势的买家身上。

 

二是限制购买,具体表现为停贷和对不同人群的不同的购房的限制等。然而,这些限制反被买家解读为房子的稀缺,稀缺则价涨,似乎没什么好说的!

 

至于曾被认为是“杀手锏”的限购令,且不说被爆出的“房姐”的多户口的高招可将其化解于无形,即使不需要动用如此狠招,在不少地方,只要有钱,而且愿意买,第N套都可由中介通过“操作”轻易搞定,只是增加些费用而已。费用嘛,转嫁到下家好了(又涨价)!

 

究其实质,一套房其实就是价值不足十万元的钢筋水泥框加上一张土地的集体长期租约(最长70)而已。如何值数百万之巨?这可是大多数国人毕生的工薪啊以目前房价计算,租金的投资年回报率远低于定期存款年利率,为何却大受欢迎?这不是花钱买风险吗?显然,这不是真正意义上的投资,只是一场通过预测趋势来参与的投机而已。为何投机需求大行其道?

 

这可真是各级政府多年来培育房地产行业的“成果”。地价高对谁最有益是地方政府的土地财政房市兴旺对谁什么有利,对完成经济增长目标最有利。这种大环境不改变,投资者(投机者)们早已认准了各级政府不会真正让楼市跌。于是就都会有恃无恐的参与这种花钱买风险的游戏,因为几乎只胜不败!每轮的调控都被认为是又一轮的抢购机会。

 

其实,房子是可流通的商品,用市场化的手段来调控吧。而市场化的调控方式简单得很,增加供给和减少需求啊!

 

 

如何增加供给?土地的供给是根源。真那么缺地么,不是地大物博吗?关键问题在哪里?在于我国的土地供应商只有一家——地方政府。垄断的状态下,当然是追求利益最大化,有限供给和高价拍卖是当然的选择。

 

正是由于土地因垄断而供给紧张,囤积土地增值带来的收益更丰厚,导致了房产商大量储备土地,以获得更丰厚的收入。同时在疯涨的房产市场行情下捂盘,以增加收益的行为。这使得本已紧张的房屋供给愈加紧张,在供给紧张而需求不减的供需严重失衡情况下,炒房游资不参与炒作才傻呢。

 

 

长期而言,改变土地供应紧张状态的关键在于改革土地产权制度,这才可能大量增加供给,为治本策略。短期内,也可考虑允许超低成本的“房市大小非”上市流通。房市的大小非,就是农村、特别是城市近郊的农村的农民的宅基地以及利用其宅基地而建造的自用房、出租屋、以及“商品房”,它们都因没有正规的产权证(有可供自用的“小产权”)而不能供应到市场。如果对农村宅基地的上市流转以及小产权房政策有限松绑,就能像股市大小非上市流通时对股市大幅降温一样,有效抑制房市的长期上涨空间。而农民同胞们也分享土地增值的成果。农民致富而楼市降温,一举两得。但是,此举会大大影响政府的卖地收入,因此可能难以实行矣。其他一些有利于降地价的方式,估计也因同样令地方政府难以获利的原因而无法实施。土地价格不下降指望房价降那是掾木求鱼。

 

我们再看看如何疏导需求。其实需求主要来自两方面,刚性的居住需求和相对弹性的投资(投机)需求经过近几年来多轮的上涨,从居民的收入房贷比的角度,我们已都看不到中国城市房价的合理性。建立在房贷的支付能力基础上的刚性需求其实无从谈起。当今的各大城市的房价之高,已形成居住者买不起,买得起的不居住的怪像。

 

笔者因公务原因长期游走不同的一、二线城市,都会关心一下当地房价。得到的信息确实令我困惑:北、上、广、深等一线城市一百平米左右的旧房价格动轧数百万。厦门、珠海等二线城市同样的房子也要百万以上, 且二三线城市的非中心小区黑灯率估计超过50%,小城市和县城的黑灯率可能更高。这就提出来一个尖锐的问题:刚需在哪呢?刚需推高房价的说法显然难以成立。

 

所以,以减少需求为目的的调控所要做的,就是要改变房价只涨不跌的预期而压制投资(投机)需求。

 

如何压制投资(投机)需求?疏导投资需求到其他有利于国计民生的领域也非常重要。另外把近年来超发的货币圈在银行也是短期的可行办法。然而,即使是消费物价指数(CPI)长期被管理在低水平,近年来,公布的CPI也在很多时候都高于一年期定期存款利率。

 

 

人们知道存款一定会被实际上的负利率惩罚!投资渠道又有限,有钱的人能不买N套房来保值吗?前些年通胀压力较大的时候,为什么一直加息力度一直不够?除了防热钱的理由外,可能又是部分由于调控主体的利益所致:大幅加息会提高央企的成本,影响其业绩。而收回超发的货币的力度加大会放缓各地的经济增长数据而影响政绩

 

总而言之,如调控主体始终不肯适度放弃既得利益,则无论是第N轮的楼市调控,都注定是流于形式的空调。但是,我们应该知道,任由房市泡沫膨胀,泡沫的终极爆破是必然结果!因此,各级政府需要有足够的勇气,愿意放弃部分利益(卖地的巨大利益和经济增长数据等相关的政绩),而制定政策的人也愿意一定程度上放弃维护既得利益者的利益,甚至是牺牲自己的利益(因制定政策的人们可能都有N套房)从而采用增加供给(土地供给)、减少需求(收回超发货币)、以及提高持有成本(如落实推广对二套以上房征收房产税)等真正有效调控措施,才能令调控不再是空调

 

摘录于新书《淡定,才能富足》

 

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