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地产泡沫,终有破裂时

经过N轮的“房地产调控”后的轮番上涨,目前我国大城市的房价已实现“超英赶美”,并大步迈向“世界第一”。如果问过去十年最佳投资品是什么,绝大多数人都会答是大城市的房子。然而,在将来的十年又或是更长的时期,相信历史难以简单重演了。

 

没有真正经历过房地产泡沫破裂切肤之痛的人,对房地产的投资机会,大多心存幻想。最近参加投资研讨会,交流中有不少富人都提同一个问题:我现在手头有几套房,要抛吗?我往往会反问:如果只作简单的租金回报计算 (不能作升值的前景预测),您会继续持有吗?很遗憾,我得到的答案往往是,‘还是会升值的!”这就是一个悖论,明明是缺乏真实的回报,却能预期它不断增值。这就是一个“击鼓传花”的游戏了,看谁是最后一个接棒的“傻瓜”而已了。

 

在此,我倒是希望分享一些来自于远方的警示,以增加读者对泡沫与代价的认识。

 

几年前的引发世界性金融危机的美国地产泡沫中,我认识有几套投资房的人不少,而在价格高峰期急流勇退的人是极个别,人性使然!大家可能认为美国的几年前地产泡沫爆破是偶然,那么,让我们一起看看上世纪的世界各地的在不同时期地产泡沫的相同故事吧。

 

上世纪20年代中期,美国经济出现了短暂的繁荣,建筑业日渐兴盛。在这种背景下,拥有特殊地理位置的佛罗里达州出现了前所未有的房地产泡沫。

 

佛罗里达州位于美国东南端,冬季气候温暖而湿润。第一次世界大战结束后,这里迅速成为普通百姓的冬日度假胜地。由于佛罗里达的地价一直远低于其他州,因此成为了理想的投资地。许多人来到这里,迫不及待地购买房地产,令佛罗里达的地价开始升值。在19231926年间,佛罗里达的地价出现了惊人的升幅。棕榈海滩上的一块土地,1923年值80万美元,1924年达150万美元,1925年则高达400万美元。一股炒卖房地产的狂潮越来越汹涌澎湃。1925年,迈阿密市居然出现了2000多家地产公司,当时该市仅有7.5万人口,其中竟有2.5万名地产经纪人;地价每上升10%,炒家的利润几乎就会翻一倍。在那几年,人们的口头禅就是“今天不买,明天就买不到了!”

 

好景不长,1926年佛罗里达房地产泡沫迅速破碎,这场泡沫又激化了美国的经济危机,结果引发了华尔街股市的崩溃,最终导致了20世纪30年代的世界经济大危机。

在亚洲,日本的房地产泡沫再度震惊了世界。20世纪80年代后期,为刺激经济的发展,日本中央银行采取了非常宽松的金融政策,鼓励资金流入房地产以及股票市场,致使房地产价格暴涨。日元同时升值,大量国际资本进入日本的房地产业,更加刺激了房价的上涨。从1986年到1989年,日本的房价整整涨了两倍。

 

受房价骤涨的诱惑,许多日本人开始失去耐心,纷纷拿出积蓄进行投机。到1989年,日本地价市值总额竟相当于美国的4倍。1990年,仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。工薪阶层花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅,能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。银行为顺应潮流,推出了90年长的按揭贷款。出现了几代人合力购房的新鲜事。

 

1991年后,随着国际资本获利后撤离,由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭,房地产价格随即暴跌。到1993年,日本房地产业全面崩溃,企业纷纷倒闭,遗留下来的坏账高达6000亿美元。即使到现在,日本经济也未能彻底走出阴影。

20世纪90年代后期,东南亚金融危机直接导致了香港房地产泡沫的破灭。香港的房地产热最早可以追溯到上世纪70年代。当时,来自日本、东南亚和澳大利亚等地的资金蜂拥而入。在各种因素的推动下,香港的房价和地价急剧上升。到1981 年,香港已成为仅次于日本的全世界房价最高的地区。

 

19841997年,香港房价年平均增长超过20%。中心区域每平方米房价高达十几万港元。受房价飞涨的刺激,香港的房地产投机迅速盛行起来,出现了一大批近乎疯狂的“炒楼族”。当时的香港,人们盲目地投资房地产,为了抓住机遇,即时是购买千万以上的豪宅,许多人往往仅凭地产经纪人电话中的描述,还没见过房子就草草决定购买。每逢新楼盘推出,排队人群通宵达旦,排到前面的获得显示购房资格的“筹”,马上可转手卖几十万或几百万不等。买到房就好像是“发达”的代名词。

 

 

就在香港的房地产泡沫达到顶峰时,东南亚金融危机降临了。一夜之间,强劲的购买力消失得无影无踪,每人好像都有几套房急于出手。19982004年,香港楼价大幅下跌,著名的中产阶级居住社区“太古城”,楼价就从最高时的13万港元每平方下跌到四五万元。据专家计算,从1997年到2002年的5年时间里,香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元,比同期香港的生产总值还多。对于普通香港市民而言,房地产泡沫的破灭更是不堪回首。在这场泡沫中,香港平均每位业主损失267万港元,有十多万人由百万“富翁”一夜之间变成了百万“负翁”。

 

 

 

其实,上述地方的人都曾经信心满满地称:我们这里是只涨不跌的例外。结果,都被历史证明了不是例外。现在,国内的人们又在说是例外。但历史终将证明不会是例外。

 

各位是否觉得上面的故事似曾相识?上述故事中的各地投资者们的热炒行动,我们当今不是随处可见吗?他们曾经的豪言,我们当今不是随处可闻吗?盲目追逐热点,以追求短期收益最大化而投身泡沫之中投机,是投资理财套餐中最容易被掺入的、最凶险的一种“毒素”。

 

 

 

价格不断上涨时,投资需求因资本逐利而被无限放大,再把泡沫进一步吹大,然而一旦转势,所有的投资需求会转眼消失。温故而知新,所有泡沫总有破灭的时候。结果都无一例外地使无数投资者转瞬间一贫如洗,从而留下一幕幕悲剧。我们我们现在貌似“坚硬无比”的地产泡沫会例外吗?我们现在的商品房价格之高已到了普通使用者几代人努力才能勉强凑合的地步,看看古今中外的经验,泡沫其实离爆破就不远了。

 

而且,我们也看到了泡沫有破灭的迹象了。据报道,几个月之间,被誉为“羊”、“煤”、“土”、“气”的奇迹之地的鄂尔多斯,房价已大幅下调,被称为炒房团发源地的温州,楼市也开始低迷不振。这是否会让我们有了“一叶知秋”的感觉?

 

摘录于新书《淡定,才能富足》

 

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