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是时候改掉楼市的牛思维

(本文内容仅为作者个人观点,不代表作者雇主以及任何机构)


2007年底,A股在创下6124的上证指数新高后开始回调,一些经历过数次牛熊周期的投资人意识到国内股市的拐点已过.其实,市场内外,不乏强的转势信号:股市攀上6000点的高位后市盈率超过60倍,这都是历史上的高位了,股息回报率低于1%,整个市场已难找估值合理的标的了;经济过热明显,通胀持续上扬,利率步步走高,无风险的定期存款收益率远高于股市投资回报率(市盈率的倒数)……然而,当时大多数投资人依然固守他们的在持续两年的股市升势中形成的“牛思维”定式,喊着“万点不是梦”、“死了都不卖”等经典口号准备长期坚持。至于当时已出现的明显的宏观和微观拐点信号,那就视而不见了。

 

其实,当时的拐点信号还有更显著的一个:巴菲特清仓中石油!巴菲特是世界上公认的投资界常青树,他清仓当时被誉为“股市王者”的中石油成为财经新闻的焦点。当时,多数投资者不是从他的清仓行动中得到股市股值过高的启示,反而认为他:“从第一次开始减持中石油计算后,累积升幅达35%,他因此少赚了至少128亿港元。失算了!” 当时央视记者问:“如果您没有卖出中石油,您的利润还将大幅提高,为什么中石油不能成为一支永远不被卖出的股票?” 巴菲特运用娴熟的外交辞令“很官方”地答:“投资的精髓,不管你是看公司还是股票,要看企业的本身,看这个公司将来五年十年的发展,看你对公司的业务了解多少,看管理层是否喜欢并且信任,如果股票价格合适你就持有。” 其后,巴老谦逊地承认“抛售得太快了,因为此后中石油还在涨”……

 

嘲笑巴菲特“卖错”的结果,不需要在这多说了。当年坚强地坚守“牛思维”的股市投资人亏大了。绝大多数在2006-2007年获利颇丰的“股神”都被打回原形。投资者们损失惨重的原因就是为“牛思维”所害。牛思维从1000点到6000点带来的财富幻觉中形成,思维定势一旦形成,到了拐点过后多数人仍然难有改变。大家以:“中国经济的长期高速增长”,“股价总会涨回去”, “应该坚持持有避免踏空”, “我手中的股票是好股票”…….等等老生常谈安慰和麻醉自己,不肯接受熊市到来的事实,最终在长期的漫漫熊市中消磨了锐气,也湮灭了财富。

 

无独有偶,已持续上涨十年的国内楼市也已现拐点。尽管在调控的缺位下2013年全国房价普涨,但三、四线城市已露疲态。踏入2014 年,降价潮已蔓延到杭州等二线城市,甚至广州等一线城市个别楼盘也受其影响而打折促销……从内在价值来看,如果按现价投资买房出租,租金回报率小于2%,收回成本需50多年(还不考虑70年的土地使用期和房子的折旧了),而被认为是无风险的银行间货币市场,短期资金成本长期处于5% 左右的水平。低风险固定收益理财产品年收益长期保持在5%以上,买房投资无异于花钱买风险。从国内经济来看,结构面临调整意在摆脱对房地产业的长期依赖,去杠杆正在进行时引资资金成本长期高企,银行为控制风险而对地产行业和购房者按揭惜贷。再看看国际形势,美国正在退出QE,欧美经济稳健复苏,预期不少热钱回流发达市场……这些都是明显的拐点信号。

 

然而,最不容忽略的拐点信号是公认的“楼神”---地产出身的大亨李嘉诚的实际行动。 他在去年频频在香港和大陆出售地产项目,其中上海浦东新区陆家嘴核心的东方汇经中心,广州西城都荟项目等也在出售之列,共计过百亿。

 

当然, 这位“李超人”也非常客气地说:“对内地的房地产,他一直认为是好的。因为有庞大的人口,中国人只要赚到钱,就会买自己的房子。现在的GDP增长虽然只有百分之7点多,比以前的数字低,但是是全世界任何大国家中表现最好的。”他又说:“内地的地价如今被抢得太高,如果未来价格合理,他也想买入地皮。”

 

其实,他耐人寻味的话其中的意思很容易明白:现在太贵了,我卖;等价钱便宜时,我再来买!

 

作为楼市投资者,可别像当年嘲笑巴菲特卖中石油一样轻视李嘉诚的举动啊。综观李嘉诚在过去几十年数次经济波动周期中的举动,我们看到的是,李嘉诚抛售资产的节点,往往正是该项资产所处的行业位于或就接近顶点之时。“低吸高抛”,正是这位“超人”长期以来打造起其财富王国所赖以的有效手段。

 

然而,持有N套房的投资者群体中真正愿意卖出的不多。大家可能在过去的十年间随着楼市的持续上涨已近形成了牢固的“牛思维”了。哪怕实际上,大家认为楼市还会继续涨的理由都非常牵强:

 

理由一:“房子价格还会涨,有刚性需求”。

说这话的人显得信心满满。很显然,“需求支撑价格上涨”的固定模式仍在脑海中发挥作用。但是,刚需真需要这么多房子吗,人口增长已步入拐点,各地住房空置率非常高。如果有兴趣,可以做个调研,即使在大城市周边,晚上大部分住户黑灯的小区也比比皆是。供大于求已经是不争之实。

 

理由二:“一线城市集中了全国、甚至是世界各地的投资需求,一定会涨价”。

持这观点的投资者估计不会同意“国内股市集中了全国、甚至是世界各地的投资需求,一定会涨价”的说法,尽管逻辑是一样的。他们没有意识到房屋市场价格与其真实价值之间的巨大偏差。房子的价值其实最终由长期回报率(租金的回报率)决定。在北上广深等一线城市按现价投资买房出租,租金回报率小于2%,远低于无风险收益率,从真实投资的角度这是一定不可长久的。

 

理由三:“地方政府靠的是土地财政, 地价是不断上涨的,房价也会一直上涨”。

此观点把因果弄反了。事实上, 房价涨地价才能涨,否则,地产商就改行了,不买地了,地价还能涨吗?这与“钢铁因需求旺盛而涨价,铁矿石才能跟涨”的道理是一样的。

 

理由四:“政府一定不会让房价跌,房价就不会跌”。

这是“政府万能”的唯心论。香港、日本、美国等政府没有一个愿意看到本地的房地产下跌的。结果,“涨多了就跌”这一铁律还不是照样起作用?投资者可能说:其他政府不行,我们的政府行! 那么,中国政府希望股市跌吗? 当然不希望。股市该跌不是照跌。

 

理由五:“房子是固定资产,长期来看还会涨,跌了也不怕,不买就错过了!”

可能是房地产牛市时间太长了,只涨不跌的错觉太深了。大家一忘记房价下跌时对投资者造成的伤害了。别忘了房子是会折旧的、房子是要维护的、维护是需要费用的、房产投资占用的资金是有时间成本的。且不说房价下跌还会让贷款买房的人变成“负资产”一族呢!一句话:从来没见过因错过机会没买房而破产的,至于买房投资后,因房价大跌而要跳楼的例子,我们在过去倒是见过不少。

 

总而言之, “牛思维”是一种惯性的投资判断和决策思维模式,这种模式是在某些投资品长期牛市中形成的,这种思维模式源于虚拟经济的繁荣和实体经济的过热,让大多数人产生了财富幻觉及对自己创富能力的自信,忽视了对于资产真正价值的分析和判断,会阻碍投资者接受客观的市场信息,误导科学投资决策。

 

就国内楼市而言,根据上面所分析到的市场信息,我个人认为,拐点信号已非常明显了。作为投资人,是时候摒弃“牛思维”的定式了。“君子不立危墙下”是投资的最基本原则之一,这也是引领您捍卫财富的理财正道。


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