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若有一天房地产靠不上了,增长从何来?

与几年前大家普遍的良好感觉相比,现在的人们会或多或少地感受到一些“烦恼”了:专家们近期对国内经济基本面的争议非常大,股市、汇市持续大跌,房价泡沫巨大,各类次级债务(P2P,非标融资,地方政府平台等等)违约事件频繁发生,中美贸易摩擦又为这场次级债风暴添了巨大的噪音。

 

国内的舆论通常分成泾渭分明的两派,微信朋友圈中最多人阅读、点赞、打赏的不外乎两类文章:一类是高呼“我们厉害了,崛起了,美帝吓尿了,完蛋了”……另一类是说“我们要崩盘,美帝阴谋害我们,我们招架不住”……两个极端,非黑即白。

 

两周以来,敝人一直在北美,与全球各地的金融学界资深学者以及资产与财富管理专业人士进行非正式的交流。交流中自然离不开“中美贸易摩擦”、“中国经济问题”等等话题,通过在海外的见闻,就以上的争议理一下思路如下。

 

美国真要搞垮中国吗?

 

美国真要搞垮中国吗?大家认为,一没有这个意愿;二没有这个能耐。中国经济已经处于全球举足轻重的地位了,即使特朗普真能搞垮我们,那么美国自己也得垮;他一定不会愚蠢到把自己也搞垮,这已经是学界与业界的主流共识。

 

地球如此大,不会容不下中美两国的。一方兴起,另一方就完蛋?不能共同进步吗?其实不然,两国一直以来都在各种摩擦中实现“合作共赢”,摩擦争吵是表象,合作共赢才是实质。

 

老外们普遍都认为国内的城市面貌、基本设施、生活水平在过去的三十多年来有了翻天覆地的变化,尤其是公路、高铁、机场等基础设施已经是绝对世界一流,城市的高楼大厦也是领先世界,各种“硬件”确实是厉害了!说我们处于一个“伟大的时代”是不为过的。当然,顺便提一句,我们自己知道,各种“软件”有待于进一步提升。但老外普遍看高我们,我们自己更没有妄自菲薄的理由。

若有一天房地产靠不上了,增长从何来?
 

 

事实上,近日与敝人交流过的无论是精于逻辑推论的常春藤名校顶尖学者,还是长于模型计算的美国基金经理,又或是手握重金的中东国家主权基金投资决策人士,都无一长期看空中国,更无一认同中国崩溃论。他们只是认为国内资产价格偏高,且政策的干预不可预期,因此在对中国资产的配置上持谨慎态度而已。

 

去泡沫是共识?

 

国内的主要资产因多年的货币超发以及其他种种原因而一直处于偏贵状态,现阶段在去泡沫的过程之中也是海外多数专业投资人的共识。

 

 

就国内主要资产而言,A股过去总体大多数时间偏贵是不争之实,2015年股市崩盘时国家队救起的是全世界最贵的股市也是不争之实,超贵的估值是无法长期维持的,救市只能是延缓、改变不了A股以总体下跌来实现向其应有价值回归的过程。即便是跌至2018年6月29日,创业板的平均市盈率依然有45倍左右,可见3年前A股累积泡沫之大。今年以来股市的下跌实际上是股市“去泡沫”进程的延续而已。

 

不过,A股总体估值在跌了三年后已经到了回报相对合理的低位了,外资也愿意开始逐步增配A股。今年上半年一来,A股一路下跌,沪港通与深港通的资金走向就是明证:据券商中国报道,今年以来,北上资金累计成交净买入1601.85亿元,其中,沪港通净买入854.79亿元,深港通净买入747.06亿元。在沪股通中,北上资金共对贵州茅台、恒瑞医药、中国平安、长江电力、伊利股份、上海机场、中国国旅、上汽集团和招商银行等9股持有市值超100亿元。深股通方面,北上资金对美的集团、海康威视、格力电器、五粮液、洋河股份等5股持有超百亿市值。

 

软肋是什么?

 

承认我们厉害的同时,不得不提一下我们的软肋,那就是房地产泡沫债务难题。

 

每次出国,都不免会比较一下美加与内地大城市的房价。这两周也走了不少美加的城市,不难发现,美加两国的主要大中城市的住宅,无论是别墅,还是公寓,都比北上深的动辄千万的钢筋水泥“豪宅”性价比高得多。即使是在被认为泡沫最严重的大温哥华地区,我在白石镇走了一圈,发现这里的数千平方英尺豪宅,有山林海景、也有鸟语花香,普遍带私家泳池,只需200万加元左右(约1000多万人民币)就能买下,可以与正在风口浪尖上的华谊兄弟的老板们当邻居。

若有一天房地产靠不上了,增长从何来?
 

 

认为国内房价没有泡沫的国内朋友,不妨出国花些时间看看房子,比较一下就能更客观看问题了。越是比较就越是发现国内的房子性价比不高,然而,价格节节大涨的却是国内这些性价比不高的房子。这是什么逻辑?

 

老外们看不懂,很多中国特色的原因也不便向老外们解析了。大家只是关心同一个问题:如何收场?

 

这个问题,我也没有答案。只知道国内的借贷杠杆大部分直接或间接与地产有关,如果房价下来了,就代表社会总体杠杆水平下来了。债务问题也就解决了一大半。债务问题老外懂的,不外乎就是一些各类的质押类的“非标”债权融资加上层层结构嵌套。当年华尔街玩得最溜的CDO(债务抵押凭证)不正是鼻祖吗?当然了,最终导致上一次全球金融危机的也就是这些元凶。

 

经济学家明斯基对不同投资者的阐释如下:“在资产的收益现金流既能满足负债方的利息支出,又能满足本金的支付时,这是避险投资; 资产收益现金流,只能满足利息支出,为投机性投资;资产收益,则连利息支付都不够,而是寄希望于资产升值来偿付利息及本金,是庞氏投资;泡沫的破裂则是由于庞氏投资者被迫抛售资产而引起的。”

 

国内的房产投资的租金收益低的恐怕连将来的房产税都覆盖不了。这该归在那一类投资?

 

结论显而易见,但国内现在投资人深陷其中,敝人曾写过几篇关于房地产泡沫并提示风险的文章,跟帖中骂声一片。看来是“夏虫不可语冰”啊。事实上,不少富人卖了工厂炒房,一般百姓借钱炒房,已经是全民参与的状态了。

 

前央行副行长不久前就说过:央行收紧货币供给是迫不得已的举措,过程也是痛苦的,金融泡沫,甚至房地产泡沫都有可能会被引爆,近来股市持续下跌就是最敏感的金融市场做出的率先反应。

 

的确如此,股市是经济的领先指标,去杠杆坚持下去,下一步就会轮到国内的其它贵价资产。其中最大的一块贵价资产就是长期以来只涨不跌的房地产。

 

房地产价格最终能下跌吗?会下跌吗?我这里没有答案。只记得,“权威人士”明确说过:树是涨不上天的。

 

不过,如果楼市的终极泡沫破灭了,房价逐步回到合理的水平,那真不是什么坏事,虽然GDP增长放缓无可避免,但从此真正的落后产能出清、经济结构转型、全社会“去杠杆”等倡导多年的目标就能得以实现了。对于自住为目的的房东而言,所有房子依然在,不影响使用价值。对于投资人而言,楼市投资吸引力消失了,资本市场与房地产市场浮嚣淡出,更有利于大家安心工作与创业,把实体经济做扎实,把核心技术搞出来。

 

如果要硬撑着房价可以吗?我想可以的,那就只有靠万能的印钞机了。不过,如果单靠印钞能解决一切经济难题,那么,日本就不曾有“失去的二十年”,美国能避免了“次级债危机”,津巴布韦、委内瑞拉等印钞能手就已经是经济强国了……

 

最近人民币汇率的大幅下跌其实正是为国内货币长期超发以及房地产超级泡沫堰塞湖的泄洪。

 

国内楼市成功吸附了十多年一直超发的货币,一来一路上涨而从无像样的调整,每次有下跌趋势出现时,各级政府会及时采取各种强效措施来刺激。2014年间,三线以下城市曾出现巨量的房地产库存,然而去库存的办法不是降价促销,而是“创新”地通过国开行提供天量的5-6万亿(总规模为“财新周刊”估计)的补充贷款(PSL)对棚户实行货币安置,5-6万亿的钞票直接砸向房地产市场,配合上当时的鼓励居民加杠杆买房等“强有力”措施,让本来就很贵的房地产硬是在两年间价格再度翻倍,直至今天全国范围已经难以找到真正值得投资的价值洼地。

 

试想如果按现在的汇率,国内的城市居民可以随便卖掉手中的一套小公寓,然后就可以到欧美发达国家买一套海景豪宅。这样的境况下,即使是再强的资本管制也是难以完全挡住资本外流的,人民币长期贬值不可避免,外汇储备也会被逐步掏空。

 

创新靠什么?

 

国内经济要保持可持续的中高速发展需要有创新能力,而创新能力其中的重要部分来自于对外开放与交流。

若有一天房地产靠不上了,增长从何来?
 

 

过往二十年的高速经济增长,其中一个强的增长的动力就是C2C(Copy to China),即把欧美的先进商业模式引进来中国,EXPEDIA的中国版就是携程,美国连锁酒店Travelodge、BestWest的中国版就是汉庭、如家、锦江之星等,美国有了Google后我们很快就有了百度,ebay出现不久我们就有淘宝,Twitter出现了我们就搞微博,Coupon问世了我们就有美团……我们津津乐道的高铁,就是集加拿大庞巴迪、日本川崎、德国西门子、法国阿尔斯通四家技术的大成……

 

在海外转一圈就发现国内与美加的生活方式已经接轨了,老外有的,我们都有了。再来C2C,就行不通了。此时,就只有通过创新来找新动力了。

 

一方面,中国要真的走向世界融入全球大家庭成为令人信服的领军者,需要先接受国际游戏规则。

 

另一方面,创新能力离不开顺畅的对外交流以及对国际前沿科研信息的获取。现在,不少与中国业务往来密切的老外都有“微信”,也会上微博注册实名账号来做交流推广。因为他们知道,要与中国人交流,微信最方便,若要平台交流推广,微博很好用。然而,不少国内人士知道要与老外交流,最方便的是上Facebook; 平台交流推广最有效的莫过于Twitter了。可是这些我们国内不能使用。去过境外的国人,只要用过Google的都知道搜索引擎使用比百度有效、信息更客观准确,在国内却不能用。交流不畅顺,无法在第一时间获取各学科全球顶尖机构的研究成果,这对国内研究与创新能力的提升肯定是有明显的阻碍作用的。

 

尽管有以上的种种问题与烦恼存在,却不影响我们所处的这个时代的伟大,这些大时代的小烦恼并不影响老外对中国的长期投资信心,也不应影响我们对中国经济实现可持续发展的信心。

 

中国有全世界最勤劳的国民,有全球最大的单一消费市场,经济发展潜力后劲十足。中国经济遇上问题,不是第一次了,也绝对不是最后一次,每次都是在解决问题中前进了一大步。记得1997-1998年间,外有亚洲金融危机,内有国企大面积亏损、银行坏账、楼市低迷,是靠强势的朱总理主持的那一届政府推动落后国企产能出清、经济结构作外向型调整、住房制度改革、加入WTO等的一系列有效的改革开放举措,迎来十年高速增长,让人们的生活方式有了跨越式的提升。这次也不例外,只要持续改革与开放,把创新的潜力释放出来,就能解决种种问题,实现可持续发展。

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