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楼市调控了 股市就会牛起来么?

“十一国庆”期间,各地纷纷推出“史上最强”的楼市调控政策,为火热的楼市降温。楼市成交量开始明显下降。大家预期在货币超发的背景下,资金会涌向股市,把股市的泡沫重新吹起。
 
于是,投资者们又跃跃欲试,希望把2015年在股市中的损失重新夺回来。然而这真是一个好策略吗?我个人认为,这种来回的折腾通常是得不偿失的。
 
如果问到:过去十年国内能为投资人带来最佳回报的投资品是什么?估计决大多数人都会异口同声地答是大城市的房子。有人甚至戏言,这几年来投资房地产的厚利连毒贩子都眼红。
 
投资房地产得厚利,很多人给出了相似的原因:我国的土地供应商只有地方政府一家的垄断状态下供给相对短缺。土地紧张导致房产商囤积土地。城市化带来刚性需求。投资渠道有限放大了对房地产的投资需求。供需严重失衡情况下,炒房游资的炒作的推波助澜等等。诚然,这些因素确实在理。但很多人忽略了一点:过去十年间一直持有,也是投资人获得厚利的关键。其实,过去十年,楼市在每次“调控”中,在“金融危机”下,价格亦曾有不小的波动。但基于房地产投资买卖成本较高,流动性较为不便的属性,大多数投资者都选择了貌似“无为”的“买入而一直持有”,结果成就了在房市上升通道中全程参与的大作为。
 
到了股市情况又如何?同样过去十年间,A股虽大起大落,却总体也有明显上涨(2005年中,上证指数从1000点左右起步,到现在2016年3季度末几起几落也有3000点,涨幅为200%)。然而,鲜有投资人因此取得丰厚回报。究其原因,频繁操作使然。
 
加入对于配置到股市的资产,同期参照大多投资者在房地产投资中所采取的貌似“无为”的“买入而一直持有”的策略,忽略短期的波动。效果也一样不差。
 
也就是说,因为股市楼市过去10年的总体趋势是向上的,因此持续坚定不移地投资股市与楼市的结果都是理想的,但两边折腾的,就差强人意了。
 
那么问题来了:目前还能采取同样的策略吗?股市和楼市的大趋势还会是一路向上吗?其实,与十年前相比,现在的楼市与股市的估值是超高的。
 
尽管全部A股整体市盈率只有20倍左右,但市盈率中位数仍将近50倍(海通证券的数据),因为盈利率平均数是考虑权重因素的,由于大权重的银行等板块市盈率只有5-6倍,故很多高市盈率股“被平均”了,而市盈率中位数则更能真实反映A股的整体估值水平。
 
而以房价租金比(房价/年租金收入,相当于股市的市盈率)和房价收入比(类似于股市的市净率)来衡量楼市的估值,目前中国主要城市的房价租金比大约为38.5倍,上海、北京、深圳、厦门、南京则均超过50倍(海通证券的数据)这估值数据是全球领先的。从房价收入比看,中国楼市的该指标也是领先于全球的。据国际货币基金组织的全球房价观察报告中说,2016年上半年全球各大城市的房价收入比深圳以38.36位居第一,北京以33.32位居第五,上海以30.91位居第六,广州以25.85位居第十(海通证券的数据)。
 
大家不惜一切代价买房,最根本的原因还是房价过去十多年一直大涨,在2016年前几个月的房价进一步大涨和地王频出之后,这种对房价只涨不跌的预期又再进一步被强化。大家都担心,现在不拼命买,将来更买不起。然而,正如“权威人士”所表述的:树是不可能长上天的。而且我认为,最近楼市参与者们表现出的不可思议的“最后的疯狂”或许在预示,房地产泡沫的破灭以及因此引发的债务危机离我们不远了。
 
再深究一下,就会发现,前阶段的国内楼市疯狂与去年二季度的股市火热在以下几个方面非常相像:
 
一、均为高层为稳增长、去杠杆而发起。发起股市上涨的目的是为了解决社会过于依赖间接融资难题,为企业去杠杆。企业通过股市融资顺畅了,银行的坏账、地方政府平台的债务等问题也就好解决。今年初刺激楼市的目的也很明确,把积压的库存去掉,把房地产企业的杠杆去掉,同时让地方政府顺利卖地还债。
 
二、均表现为脱离了经济基本面的快速上涨。由于货币政策长期相对宽松、流动性非常充裕,而国民的财富积累总量非常大,加上外币资本项下依然严格管制无法顺利完成全球化配置,一旦国内某一类资产有上涨的苗头,资金就蜂拥而至,马太效应非常明显。
 
三、均由加杠杆推动。去年股市的上涨,名为“改革牛”,实为“杠杆牛”,全靠数万亿的“场内融资”和“场外配资”推起。而今年楼市上涨表面上是“去库存”,实际上是全社会加杠杆。今年以来的新增贷款大部分为房贷。根据广发证券的研究报告:上半年按揭贷款同比增长111%;房贷余额占储蓄比重达28.5%,超过1989年日本泡沫破灭的前夜的水平。而且,不少投资者纷纷通过“首付贷”、“P2P”等各种无抵押的融资取得首付,然后再通过按揭买房。这种现象与引发上一轮金融危机的“零首付”美国次级债是异曲同工的。
 
四、对存在严重泡沫的事实,参与者们均心知肚明。无论是去年上半年的股市投资者,还是今年“打飞的”全国到处跑买的楼市投资人,都怀着一个共同的信念:泡沫不会在现在破灭,即使泡沫最终要破灭,破灭之时自己一定能逃脱。因此都欣然在泡沫中畅泳。记得去年股市疯狂上涨时,朋友圈流传着这样的段子:“每次泡沫来时,总是存在两种人:一种人不停地指出泡沫会很快破灭,另一种人欣然在泡沫中游泳。前一种人越来越聪明,后一种人越来越有钱。” 不过,在去年股市最终崩盘时,这些“游泳健将”们也没有谁正真顺利逃脱。
 
那么,明知道是贵,为何依然要参与?难道不应该尊重常识?难道就不能勇于不参与吗?
 
有段子调侃,“2015年10大败家投资分别是:1、卖房创业;2、卖房炒股;3、炒股;4、创业;5、民间借贷;6、赌博;7、炒期货;8、有钱存银行;9、养小三;10、淘宝……而同期10大兴家投资为:1、北京买房;2、上海买房;3、深圳买房;4、厦门买房;5、郑州买房;6、南京买房;7、苏州买房;8、合肥买房;9、杭州买房;10、广州买房。”
 
其实,段子反映的现实是:看对了大趋势,然后不折腾就是最佳投资策略。
 
那么现在的大趋势是什么?假若经济增速上行,企业普遍经营状况在提升,股票估值的提升就具备基础;假如产业产能不足,满负荷运转,人们的实际收入预期迅速增长,则对房贷的负担能力增强,房价上涨具备基础。然而,我们目前面临的局面恰好相反。因此,股市与楼市如此高的估值在长期一定是维持不下去的,这是经济学的常识。短时的扭曲可以存在,但长期而言,经济规律一定是要起作用的。
 
货币超发,股市、楼市估值依然虚高,人民币汇率面临压力……这些都是不争之实,尽管我们还应对高层下决心作经济结构调整抱有信心,但经济结构调整不会是无代价的。如果一定要进行结构调整,股市、楼市的虚高一定不可维持;但如果不进行结构调整,继续以增加货币供应来为经济托底,股市、楼市泡沫继续吹下去的结果是必然破灭。
 
因此,从投资角度,真没必要在股市与楼市这两个泡沫之间反复折腾了。往难听的说就是:不作死就不会死。说好听的就是:无为才是大作为。
 
在此,请允许敝人斗胆判断一下,若干年之后,大家回过头会发现,这段时间的几大兴家投资将是:
 
1.卖房,到海外投资;
 
2.卖房,换美元;
 
3.卖房,创业;
 
4.卖房,PE/VC;
 
5.卖房,读书;
 
6.卖房,消费;
 
7.卖房,银行理财;
 
8.卖房,银行存款;
 
9.卖房,退休;
 
10.卖房。
 
当然了,自住的房子随时可买,因为这是安居之本,前提是自己买得起。
 
以上纯属个人观点,谨供参考。
 
 
 
 
 
 
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