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也许已经到了泡沫破灭的前夜

“泡沫酝酿时的复苏——泡沫升腾时的高涨——泡沫破灭时的危机——泡沫消退时的萧条”,如此不变的循环构成了市场经济周期的每一个轮回。长久以来,无一例外。
 
我们一起回顾一下进来几个影响深远的泡沫和破灭前夜的状态吧:
 
第一个是本世纪初的美国高科技泡沫。2000年初,经过几年的持续上涨,美国纳斯达克指数涨超5000点,对应平均市盈率超过70倍。当时人们都认为,纳市上市的高科技公司代表新生产力、代表全球的未来。投资者情绪随市况高涨,1999年的时候美国出现了457个IPO,大部分是科技股相关的,其中117家公司在上市当天股价就翻倍。
 
2000年4月,就在泡沫开始爆破的前不久, 美国纳斯达克主席萨博在中国北京访问时说:在纳斯达克上市的企业,正在以一种前所未有的观念、创意、智慧和管理模式成长着。科技泡沫不会爆裂,纳斯达克市场前景一片光明。 他认为,纳斯达克一百种指数在近期调整后,依然比一年前翻一番,表明纳斯达克代表新经济模式的发展潜力。 萨博笑称,每天都有人说纳斯达克的泡沫太多,要爆炸了,事实上,在纳斯达克上市的企业,正在以一种前所未有的观念、创意、智慧和管理模式成长着……这是习惯传统经济运行模式的人们从未体验过的过程,而这一切是在一个制订了严格标准、透明度很高、大多数投资者具有丰富金融经验和专业知识的市场里,还有什么可以担心的?  
 
结果,萨的话音刚落,纳指的泡沫崩溃就从2000年上半年开始了,直到2002年9月结束。历时整整2年半,股指从5000多点下跌80%至1000余点。IPO的数字锐减到2001年的76个,而没有一家公司上市当天能够翻倍。即使到了十多年后的今天,道琼斯、标普等主板指数连创新高,纳斯达克指数才勉强回到5000多点。
 
第二个是引发全球金融海啸的美国房地产泡沫。我们看看泡沫破灭前的2005年的数据:根据美国联邦住宅企业监管局公布,2004年美国51个州区,一年内房价上涨超过10%的有35个,其中超过20%的有6个。2004年下半年,美国全国平均房价按年计算上涨幅度是12.56%;今年第一季度上涨幅度更高,达到12.97%,4年来累计上涨50.56%,平均年涨幅超过10%,而过去半个多世纪,美国全国平均房价的年上涨幅度仅为5.5%。与此同时,美国的房价/收入比,房价/租金比也都达到历史最高水平。纽约、芝加哥、旧金山、波士顿等大城市而言,房价的上涨幅度更是令人惊奇。这些城市最近几年豪华公寓的价格上涨幅度都在100%以上。纽约曼哈顿产权公寓平均价格上涨幅度达到153%,每平方米超过9万元人民币,顶级的达到3-40万元人民币1平方米。曼哈顿新建的两居室(两卫)、套内面积在120平方米左右的公寓,起价在160万美元以上,品质好些的(包括游泳池、桑纳等健身设施)在200万美元以上,楼层高景观好的在300万美元以上,最顶级的达到近千万美元。
 
当时一手房的强劲增长带动了二手房市场。美国全国房地产商协会公布的数据显示,当年6月份二手房销售折合成年销售达到733万套,这是继同年4月份以来第二次再创历史记录。6月份美国单家庭房屋("别墅")销售的中位线价格达到21.9万美元,再创历史最高水平,与去年同期相比,上涨幅度高达14.7%,是过去25年来最大的。
 
然而,美国当时几乎没有人担心房地产泡沫,就连保守的美国联邦储备委员会主席格林斯潘5月底向国会作证时,也罕见地表示“美国尚未出现全国性房地产泡沫”。事实上,当时无论是经济学家、政府主管部门、开发商或者普通百姓,都相信美国房地产泡沫不会破裂。
 
有趣的是,我查了当时(2005年)《上海证券报》的一篇中国专家撰写的文章,说的是当时中美两地房地产泡沫的比较,结论是:美国的地产泡沫比中国小,美国的很多国情决定了房地产泡沫不用担心…… 我摘录了文章的部分内容如下:
 
“首先,美国房地产消费结构呈多元化趋势。美国拥有自己住宅的家庭只占家庭总量的65%(在大城市中这个比例更低),大量家庭长期依靠租房解决居住问题。本次房价飙升中,租金并没有大幅度上涨……
 
其次,产品结构的多元化。美国不仅有产权公寓(概念和国内完全一样),还有只拥有股权而没有产权的“合作公寓”。“合作公寓”的数量大约是产权公寓的三四倍,价格却不到产权公寓的一半……
 
第三,贷款渠道的多元化。除了向商业银行贷款外,美国购房者还可以从众多的专门经营房屋贷款业务的房屋贷款机构,以及数量极其庞大的贷款经纪人那里获得贷款,它们的背后则是有政府背景的,实施房地产贷款证券化的两大上市公司“房利美”(FANNIE MAE)和“房地美”(FREDDIE MAC)。美国绝大多数的房屋贷款通过上面的渠道进入二级市场,由养老基金、保险基金、共同基金以及广大的投资者购买,极大地分散了风险……
 
第四,贷款利率的多元化和多选择的重新贷款机制。美国除了固定利率外还有浮动利率。购房者如果选择固定利率,那么在整个贷款(比如30年)期间,无论美联储怎样调整基准利率,每月的还款数额都不会改变,有效和主动地控制了家庭的财务风险……
 
第五,房地产市场的广泛性和独立性。美国房地产市场非常庞大,由数以千计的个别市场组成。在本轮房价上涨中,各地房价上涨有其不同的客观原因,例如:有的城市是由于某些类型房屋稀缺造成供不应求;有些城市是由于失业率的大幅度下降;有些州是因为移民数量的激增;有些州是由于某些产业的迅速崛起。泡沫互相之间不会“串联”,从而形成更大的泡沫……”
 
总之一句话:美国房地产没泡沫。不怕!这是当时美国人民、也是中国人民、甚至是全世界人民的共识。
 
结果?2006年起,美国房价整体持续下跌,之后是席卷全球的金融海啸……
 
您可能说,这些都是老外的,与我们无关。好,我们看一个国内的:
 
第三个大泡沫就是去年股市的“杠杆牛”。去年第二季度,股市持续大涨,市场中一群一群“慢牛股”以百米冲刺般的速度上涨,除了个别蓝筹板块外,A股市场已全面泡沫化。其中创业板更是成为了泡沫空前的“创神板”。之所以称之为“创神板”,是因为除了在市场中不断诞生300元,400元,500元的“神股”之外,每天都在各个投资圈里缔造者成功捕捉到“涨停股”的股神。这些“神迹”反过来激励越来越多的投资者放弃理性与常识到创业板去追梦。“一带一路”的龙头神车的市值已达万亿,超过波音、空客全球两大飞机巨头。更有甚者,一个主业经营江河日下面临亏损的传统行业公司改一个P2P的互联网概念名字,股价就能连续涨停。
 
然而,人们当时认为,创业板代表中国的未来……没什么好担心的。
 
如历史上的每一次牛市大泡沫中所见的一样,不缺大嘴巴们的雷人雷语,随手可以捡来一些如下:“创神板没有泡沫,一直涨到20000点”。“世纪大牛市涨到2022年”。“我们正处于一个伟大的时代”。“这一次互联网概念与过去的泡沫完全不同”……
 
很快,泡沫破灭,A股就进入“千股跌停”的股灾模式了。大批中产的财富灰飞烟灭……
 
人类历史上最值得吸取的教训就是:人类从来不从历史上吸取教训。因此,历史总是在重复。 投资市场一直以来就是如此。
 
今年房地产持续市场火热,全国各地“地王频出”,土地的价格屡创新高。楼市投资者们“打飞的”到全国各大城市抢房,新开楼盘由以前的“日光盘”变成了“时光盘”。在上海,甚至有了广大市民为规避传说中的“严厉限购”而排长队离婚的全球独一无二的怪象。房子,仿佛是一件万能的投资工具,买到了就等于赚到了。大家都认为,最悲催的人生莫过于一直没买房!
 
其实,目前的房价已高不胜寒。若按现价买房出租,租金回报率小于2%。 收回成本需50多年,还不考虑70年的土地使用期和房子的折旧了。投资报酬率真是低得可以。
 
我们来对照一下现在说国内房价永远不会下跌的分析报告,看看其表述“中国特色”会支撑房价只涨不跌的论据,与以上详尽描述的几次泡沫巅峰之时参与者的心态和观点有异曲同工之妙。由此,我感觉到,我们可能正处于新一轮泡沫破灭的前夜了。
 
从每一次泡沫爆破的表面导因来分析,基本上都是随着泡沫的膨胀资金成本上升,然后是投资标的回报率不如预期,后续资金跟不上了。因此最终支撑不起泡沫的继续膨胀而破灭。
 
有投资者可能说,我可不管资金成本和投资报酬率,房价在涨,投资一定没错。那么,我提醒一下,这世界上还存在着古今中外“任何一次泡沫都无一例外都最终会破灭的”的铁律。 当几乎无人再相信泡沫会最终破灭之时,泡沫的破灭也许就不期而至了。
 
有意思的是,许多读者坚信,世界上任何泡沫都必破,但除了中国楼市!它是一定不会破的。其实这种说法一点都不新鲜,古今中外的每一轮泡沫中,置身其中的都说:我们这次完全不同!但最终结果都是一样的。
 
全球公认的投资家巴菲特曾说过:正确的投资方法是,当人们都恐惧的时候,你应该贪婪,当人们都贪婪的时候,你应该恐惧。然而,说易做难!市场高涨至泡沫破灭的前夜,往往都贪婪;市况低迷到黎明前,又都恐惧。
 
现在的阶段,楼市的绝大多数投资者都在贪婪。聪明的您,是否开始感觉恐惧?
 
文章摘取于本人的新书《寻找穿越牛熊的投资策略
 
 
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