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除了房子,还有诗与远方

今年上半年,伴随着楼市的升温,土地拍卖更是热度高涨。前5个月据称全国已经出现了近百宗高价地王,而就在6月第一个星期,深圳、杭州、厦门、上海等地3天之内又出现了12个地王,不可谓不疯狂。

 

在一、二线大城市,房价已经涨得令人瞠目结舌,地价还继续高涨。频频出现得地王,这些地王光是地价形成的“楼板价”就已经明显高于周边的现房价格了。高价拿地王的企业无非预期房价会涨得更高。想要买房的就更是陷入窘境了:现在买房?几乎已经是竭尽全力而勉为其难了。不买而等待?怕将来更贵!

 

如何是好?其实,不是一定要买房才能解决居住问题的。租房同样也能安居。除了拥有房子,我们还有诗与远方。

 

相对于连涨多年的奇高房价,房租实在便宜。根据包括亚豪机构等在内的房地产专业机构的数据,今年前五个月,北京新建纯商品房均价达到了3.8万元/平米,二手房成交均价超过4.3万元/平米,均达到了历史高点。这意味着,在北京购置一套100平左右的普通住宅,支付的房屋总价在300万元至450万元左右。而北京2015年人均可支配收入为4.8万元,等于1年的收入只能买1平米左右的住房面积,买一套400万左右的房子,即使不需要任何个人消费,也要工作接近50年,那就是从大学毕业开始工作到70多岁不用考虑退休了。另外,上海、北京、深圳等大城市的租售比早已经远远超过了1:200的国际标准安全线,保守估计在1:500以上,一些地区甚至到了1:1000的程度。这意味着,按照现在的租金,在这些城市买房投资,要靠租金收入回本可能会接近100年,远远超过了房子法定70年的房龄!

 

租房又如何?根据去年相关机构的统计,北京月房租的均价在去年年底为4000/月,相对于买房的负担,相对是轻的。以北京2015年人均可支配收入为4.8万元算,如果是两口之家,在支付房租之余,还可以留下一个人的可支配收入供生活其他的支出。总体而言,生活还是过得去的。

 

当然了,国内缺乏支持租房的政策体系,在租房市场,公共政策非常匮乏,导致租房市场极度萎缩,使得租房没有成为城市居民的正常生活方式,而且租房也因目前大城市的与教育医疗等福利往往与房产证挂钩而面临实际困难。事实上,从去年中央提出去库存的政策目标以来,中央经济工作会议、政府工作报告,都有强调要建立租售并举的住房制度体系,预期这些因选择租房带来的接受公共服务的困难会得到最终解决的。

  

其实,大家要选择买房而不是租房,最根本的原因还是房价过去十多年一直大涨,在2016年前几个月的房价进一步大涨和地王频出之后,这种对房价只涨不跌的预期又再进一步被强化。都担心,现在不拼命买,将来更买不起。其实,正如“权威人士”所表述的:树是不可能长上天的。如果把眼光放得长远一点,就一定会得出“中国房地产是不会永远上涨的”这样的结论。

 

我们看看大家公认的“楼神”---地产出身的大亨李嘉诚的实际行动: 他在去年几年频频在香港和大陆出售地产项目,其中上海浦东新区陆家嘴核心的东方汇经中心,广州西城都荟项目等也在出售之列,共计过百亿。

 

当然, 这位“李超人”也非常客气地说:“对内地的房地产,他一直认为是好的。因为有庞大的人口,中国人只要赚到钱,就会买自己的房子。现在的GDP增长虽然只有百分之7,比以前的数字低,但是是全世界任何大国家中表现最好的。”他又说:“内地的地价如今被抢得太高,如果未来价格合理,他也想买入地皮。”

 

其实,他耐人寻味的话其中的意思很容易明白:现在太贵了,我卖;等价钱便宜时,我再来买!

 

作为楼市投资者,可能也像当年嘲笑巴菲特卖中石油一样轻视李嘉诚的举动,觉得他卖错了,因为,最近楼价大涨了。

 

综观李嘉诚在过去几十年数次经济波动周期中的举动,我们看到的是,李嘉诚抛售资产的节点,往往正是该项资产所处的行业位于或就接近顶点之时。“低吸高抛”,正是这位“超人”长期以来打造起其财富王国所赖以的有效手段。因此,笑话他的人很可能高兴得太早了。

 

然而,持有N套房的投资者群体中真正愿意卖出的不多。大家可能在过去的十年间随着楼市的持续上涨已近形成了牢固的“牛思维”了。哪怕实际上,大家认为楼市还会继续涨的理由都非常牵强:

 

理由一:“房子价格还会涨,有刚性需求”。

说这话的人显得信心满满。很显然,“需求支撑价格上涨”的固定模式仍在脑海中发挥作用。但是,刚需真需要这么多房子吗,人口增长已步入拐点,各地住房空置率非常高。如果有兴趣,可以做个调研,即使在大城市周边,晚上大部分住户黑灯的小区也比比皆是。供大于求已经是不争之实。

 

理由二:“一线城市集中了全国、甚至是世界各地的投资需求,一定会涨价”。

持这观点的投资者估计不会同意“国内股市集中了全国、甚至是世界各地的投资需求,一定会涨价”的说法,尽管逻辑是一样的。他们没有意识到房屋市场价格与其真实价值之间的巨大偏差。房子的价值其实最终由长期回报率(租金的回报率)决定。在北上广深等一线城市按现价投资买房出租,租金回报率小于2%,远低于无风险收益率,从真实投资的角度这是一定不可长久的。

 

理由三:“地方政府靠的是土地财政, 地价是不断上涨的,房价也会一直上涨”。

此观点把因果弄反了。事实上, 房价涨地价才能涨,否则,地产商就改行了,不买地了,地价还能涨吗?这与“钢铁因需求旺盛而涨价,铁矿石才能跟涨”的道理是一样的。

 

理由四:“政府一定不会让房价跌,房价就不会跌”。

这是“政府万能”的唯心论。香港、日本、美国等政府没有一个愿意看到本地的房地产下跌的。结果,“涨多了就跌”这一铁律还不是照样起作用?投资者可能说:其他政府不行,我们的政府行! 那么,中国政府希望股市跌吗? 当然不希望。股市该跌不是照跌。

 

理由五:“房子是固定资产,长期来看还会涨,跌了也不怕,不买就错过了!”

 

可能是房地产牛市时间太长了,只涨不跌的错觉太深了。大家一忘记房价下跌时对投资者造成的伤害了。别忘了房子是会折旧的、房子是要维护的、维护是需要费用的、房产投资占用的资金是有时间成本的。且不说房价下跌还会让贷款买房的人变成“负资产”一族呢!一句话:从来没见过因错过机会没买房而破产的,至于买房投资后,因房价大跌而要跳楼的例子,我们在过去倒是见过不少。

 

总而言之, “牛思维”是一种惯性的投资判断和决策思维模式,这种模式是在某些投资品长期牛市中形成的,这种思维模式源于虚拟经济的繁荣和实体经济的过热,让大多数人产生了财富幻觉及对自己创富能力的自信,忽视了对于资产真正价值的分析和判断,会阻碍投资者接受客观的市场信息,误导科学投资决策。

 

大家可能会说,你站在说话不腰疼,自己试试租房看有多苦吧!其实敝人一直是在上海的陆家嘴租房居住,充分体现租房的优势:一,可以选择在离上班地点非常近居住,免去高峰期拥挤之苦。二,房子住久了,换新的来租,不需要为重新装修而头疼。三,每月的租金支出与工资收入占比合理,不会因高额的房贷还款而承担生活压力。四,租金与买房的成本比实在便宜,同样的支出而言,租房可以享受更好的地段更大的房子。

 

一直选择租房居住的前提是,必须有“独持偏见,一意孤行”的勇气来做到谢绝从众。同时也必须有看着他人一直获暴利而一直保持旁观的定力。

 

不过,如果能做到如此,其实结果一定不会太差。去年的股市就是一个典型的例子:如果能谢绝暴利的诱惑而对去年的“人工牛市”全程不参与,即使是笨得只会把钱放银行活期,回报率略高于零,这样的回报最终也跑赢了绝大多数选择参与股市投资的投资者。关键是:耐得住寂寞,扛得起各种噪音的影响非常难以做到;如果做到了,投资的最终结果不会太差。

 

古今中外,从来没有就没有过只涨不跌的投资品,国内的房子也一定不会是例外,这是常识。

 

因此,敝人建议,如果是以投资为目的,不应在此时参与了,因为成为高位的接盘侠的可能性非常大。尽管在最后的疯狂中涨幅或许会很大,然而一旦转势,参与其中的基本没法逃脱。去年在A股中的教训难道不值得吸取?就买房自住者而言,如果觉得买房还房贷的压力太大,也就没有必要买房了,选择租房减轻每月支出压力(同样得房子,租金支出比还房贷花费少得多),还是那句话:除了房子,我们还有诗与远方。

 

  

  

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