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当楼市投资者不再愿意接受常识以后

最近,上市公司中的老牌地产龙头——万科的大股东之争非常引人注目。万科不顾大股东华润的强烈质疑,发布了资产收购预案获得董事会通过的公告称,万科与深圳地铁集团于当日签署了发行股份购买资产协议,万科拟以发行股份的方式购买地铁集团子公司深圳地铁前海国际发展有限公司(下称“前海国际”)100%股权,初步交易价格为456.13亿元。

 

交易完成后,现有股东股份将极大被稀释。届时,深圳地铁将持有万科A股股份28.72亿股,占万科总股本的20.65%,为第一大股东;钜盛华及其一致行动人的持股比例将被稀释到19.27%,华润的持股比例将被稀释到12.1%。此次交易标的前海国际的主要资产,是位于深圳前海和福田的两个大型综合体项目,其中前海枢纽项目总建筑面积127.8万平方米,目前评估价为325.03亿元,较原深圳市政府出资作价给深圳地铁时的增值率为123.30%;安托山项目总建筑面积53.3万平方米,目前评估价为130.71亿元,较原出资作价的增值率为44.69%。

万科方面表示这是“深圳最好的两块地”,但华润并不认可,认为这两块地太“贵”。在目前的评估价下,前海枢纽与安托山项目的楼面地价已分别达2.5万元/平方米、3.8万元/平方米。

 

一句话总结,深圳地铁股份拿出两块地就可以当全国历史悠久的上市公司万科的大股东。须知到,万科是一家经营了20多年的老牌地产公司,数万人奋斗20多年累积的价值就仅仅是几块深圳的地而已。按此逻辑,把国内大城市的地卖掉一部分,就能把全国所有企业都买下了,国有化了!是不是太不合常理了?

 

20多年前,日本房地产市场一片火爆,卖掉东京的土地可以买下整个美国。20多年后的今天,中国的城市“贵”得也可以买下整个美国了。根据今年初的有关的测算,仅仅卖掉中国北上广深建成区的土地,就可以买下半个美国。最近,地价又再涨了一波,估计能把整个美国买下了。那么,须知道,美国这片土地上2015的GDP产出是多少?十七万亿美元,中国全国GDP才是多少?十万亿美元而已(而北上广深更只是其中一小部分)。合常理吗?

 

自去年股灾以来,中国一、二线城市的房价就开始飙涨,买房比买“春运”的火车票都难。二线城市买房要摇号,当年香港1997年就是如此。排队取了号,马上把号卖个几十万。买房本来是自住获投资,现在变成了幸运大奖。简直无法理喻!

 

总之,房市的投资者参与其中已经不再接受常识了。结果会如何?

 

我们一起回顾一下去年上半年A股投资者不再接受常识的壮举吧:去年4-5月份“一带一路”的龙头神车的市值已达万亿,超过波音、空客全球两大飞机巨头。在互联网行业领军者群体中不见影子的创神板互联网概念公司纷纷市值赶上或超过在境外上市的真正互联网龙头。更有甚者,一个主业经营江河日下面临亏损的传统行业公司改一个P2P的互联网概念名字,股价就能连续涨停。这样的投资已经毫无逻辑可言。

 

当时火热的成交量实际上是再毁灭财富:沪深两市每天总成交量达两万亿,按万分五的买卖双方平均交易手续费算每天20亿,交易印花税卖方千份之一共20亿,一年200个交易日算手续费加上印花税8000亿,两融余额2万多亿,一年利息共2000亿,上述各项股民合计共要在二级市场一年缴交1 万亿的巨款,也就是说,A股每年都消灭1万个亿万富翁。对比一下,而两市全部上市公司2014年的分红总共才6100亿。

 

其后发生了什么?空前的股灾。曾经傲视全球的“龙头神车”市值缩水到不足高峰时的三分之一,其他的所谓互联网概念股价格也纷纷从几百元跌到几十元……

 

那么,房市泡沫过后是什么? 大家可以想象的。

 

人类历史上最值得吸取的教训就是:人类从来不从历史上吸取教训。因此,历史总是在出重复。 投资市场一直以来的历史就是如此。现价贷款买房投资,租金回报率只有1%左右,远不够覆盖贷款利息;与去年加杠杆买入100倍市盈率的股票有大差别吗?还不要考虑房子本身是会有折旧的,而且土地使用权最长只有70年。

 

投资者可能说,我就是要欣然享受泡沫,在泡沫中获暴利,等市场转势时,我会果断退出的。

 

恕我直言,说这话的投资者过于自信了。您既然明明知道这是会随时破灭的大泡沫,却让贪婪战胜自己的理性而去拥抱泡沫。到泡沫爆破之际,您能战胜自己的贪婪与恐惧而顺利逃脱吗?不可能吧!请允许我弱弱的问一句:去年尽情拥抱股市泡沫的投资者在泡沫破灭时顺利出逃了吗?温故知新吧。

 

大家肯定信心满满地说,我们有强大的政府,不会让房价下跌的!还是看看去年的股市吧:崩盘之时,政府投入了数万亿,不惜一切代价,不顾一切规则来托市,动用郭嘉对每天战备值班,严防死守。结果?股市该跌还是照跌不误。

 

我只坚信常识:非理性的市场一定只是短期的,不可持续的。作为投资者,与高涨的泡沫保持距离,才是保住艰苦创造而来的财富不受损于泡沫爆破之时的投资理财正道。正道走与不走?全在自己!

 
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