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买房投资的时机真的到了吗?

(本文纯属个人观点,与作者雇主及任何机构无关)

对于下一步房价的走势,两派市场人士截然不同:一派号召趁机赶紧买房,似乎过来此村就不再有店;而另外一派则坚持房价必然雪崩……那么,买房投资的机会真的到了吗?作为投资人应如何衡量目前房价的下行是机会? 还是陷阱?

记得今年初,敝人作了2014年投资市场的“十小猜测”,试图对国内外主要投资品种的走势作方向性的判断,其中的最后一条是“国内房价下跌的狼真来了”。当时,国内楼市刚完成2013的“报复性大涨”,说房地产价格下跌就像说“狼来了”一样,基本无人相信。

 

然而,在过去的半年,狼却确实来了。已连涨多年的北上广深,房价明显停滞,其他二三线城市房价更是显著下行。

 

从投资角度,衡量投资品是否值得买的唯一标准就是回报率。我们一起看看房地产投资预期回报如何吧:

 

以现价计算,在国内大城市买房子出租,其租金回报率一般在2%左右;而我们目前上市的长期企业债收益率达到6%-8%的水平,非标准的固定收益信托(实际上是企业债、地产债、地方政府债)产品的收益率更在10%-12%水平。房地产投资比这些固定收益的风险要大,因而对回报率的要求也理应要更高(来补偿承担的风险)。但是,实际上以现在价格水平投资房地产,实际可期待的长期回报率远比不上比其风险小得多的固定收益投资品种。冷静想想,要投资房地产? 您是否愿意接受更大风险的前提下接受更低的回报率(说得通俗一点:花钱买风险)?

 

有人肯定说:不能这样比较!房地产投资是无风险投资,这些年来一直上涨。其实,此言差矣!纵观古今中外,哪有只涨不跌的投资品? 同样的逻辑,2007年底不少的股市投资者因为股市持续涨了两年而认为股市能轻易涨过万点,现在回头看,该逻辑是何等的不靠谱!因此,买房投资,要求的租金回报率不低于普通债券或者理财产品的收益率。这才算是“进可攻,退可守”的有价值投资。

 

对于买房自住的,情况似乎不同。但也必须澄清一个常见的误区:人们总是认为租房子的租金是白白付的,而买房每月还房贷是积累到房子上的。其实并不是这么回事!

 

我们不妨仔细分析一下:

 

笔者自己在上海核心之一的陆家嘴地区租房子(市价近千万) 居住,每月租金15000元,税费、维修等等均由房东负责,这是200多平方米的江景房。表面上15000元的租金是白花了,但我们不妨看看如果买房如何,假设我借300万买房,算6% 的利率好了(实际上房贷利率往往比6%高),每月的利息支出就是15000(全送给银行了),而且还没考虑还本了,每月还得另付物业费、维修费等等……而且300万能在上海买到什么样的房子?边远地区的100平米左右吧。同样的每月花费,租房享受的是部长待遇,而买房享受的是科员待遇。孰优孰劣,其实一目了然!

 

有不少人又会说,政府一定会放水救市的,短期房价由此会上涨的,买房无风险。本人对此观点不敢苟同。首先是否会全面放水救市不一定;即使救了,能否救起又不一定。面对如此大的不确定性,不是风险又是什么? 而且,如果买房的目的是为了用更高的价格卖给下家而不在乎房子本身能带来多少收益,而且也明知如果没有下家接手则自己根本不会因租金回报可接受而持有,那么,这行为与投资没有任何关系,只是投机、又或是赌博而已。 买了之后只能寄希望有下家以更高价接手,命运就完全寄托在下一个傻瓜出现上,万一下一个傻瓜不再出现呢?那么,自己不就成了最后一个傻瓜了吗?

 

还有人可能说,买了房子作投资,万一价格不涨我把它卖掉不就行了?错了!当房子价格不涨,而持有的租金回报远远低于可以接受的水平时,大家一定都变成聪明人了。哪有人还愿意高价接手? 而且房地产的流动性并非想象中的好,搞不好是要被迫“长期持有的”。

 

那您一定说,就长期持有吧,估计房价也跌不到哪里去。

 

然而……长期持有是有成本的,我们即使不考虑以后可能的房产税,但房子是会折旧的,平时疏于管理是会损坏的,物业费是要定期缴的,房贷是要按时还的……按照现价投资买房,每月是要贴钱的(可怜的租金收入是远不够付这些持有费用的)。

 

虽然,笔者趋于认同房价因强势政府的干预不太可能雪崩,房价一定有上下的反复。但长期而言总体下行来回归其真正价值一定是大概率事件。笔者最后只想啰嗦一句:以一个较长的时期看,房价长期偏离其真实价值的现象一定是不可持续的。

 

人们趋于用国情特殊来壮胆。然而世间本无特例,八十年代日本人认为自己特殊,九十年代中香港人也认同自己特殊,最后是美国人……结果泡沫无一不以破灭告终,现在轮到国人认为自己特殊,结果会是不言而喻的。

 

分析就到此了,至于要不要以现在的价格买房来投资,投资者根据自身情况,自己做决定吧。

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